財産区の登記

蝉の声に暑さを覚える季節になりました
さて、先日、市による近所のため池の再開発の説明会がありました。

仕事柄、配布された資料の中の登記簿謄本に「はっ！」としました
ため池の所有権登記名義人のなまえです。
「○○市大字北山町財産区」

これはなに？
司法書士補助者のお仕事を始めて８年が立ちますが、
普段、相続登記や売買の移転登記の仕事をしていますので、
登記名義人が個人でも、会社でもない記載を初めてみました。
（まだまだ勉強がたりません…）

財産区とは…市町村および特別区の一部で財産を有し，または公の施設を設けているものがある場合に，その財産または公の施設の管理，処分に関し，特別地方公共団体として法人格を与えられたもの(地方自治法 294条1項抜粋)

なんだか、難しい記載ですが、
財産区は「旧財産区」「新財産区」に分類され、山林や原野、ため池、温泉、墓地、公園、集会所などが「財産区の登記」の対象となっているケースが多いようです。

うちの近所のため池の例では、
登記された当時はその周辺には田畑が広がり、
北山町の住民の方々がため池から水を引いて、稲作りをしていたようです。
北山地区が利水権を持ち、ため池を管理し、財産として登記したようです。
現在、田畑はほとんどなく戸建て、マンションの立ち並ぶ住宅地となり、
利用はされていないため、市は再開発を検討し始めました。

まだまだ登記に関して知らないことが多く、これからも勉強しなければと反省しました。お客さまに「あんしん」できる法律・法務サービスを提供するために頑張ります

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事前通知制度について【司法書士・名古屋】

名古屋市中区の中日ビル８階にある相続あんしんセンターからのご案内です

本日は「事前通知」についてご紹介したいと思います


「事前通知」とは、不動産に関する権利の登記を共同申請する際に、登記識別情報（登記済証）の添付が必要とされる場合において、その登記識別情報等の添付ができない場合の代替手段の一つです

登記申請後に、登記官から登記義務者への申請意思を、郵送にて通知し、その意思を反映した通知書を登記官に返送することで、登記意志の照会を行います

相続登記は単独申請なので利用することはありませんが、遺言を使った「遺贈登記」の場合に利用することがあります。

この郵送の方法は、
【日本郵便株式会社の内国郵便約款の定めるところにより名宛人本人に限り交付し、若しくは配達する本人限定受取郵便又はこれに準ずる方法（不登規７０①一）】
と定められています

この本人限定郵便についてですが、以下のような場合はどうなるのでしょうか


＜ケース＞ 登記申請時に、登記義務者（所有者）の住所上に建物がない場合

これは、住居を建替している際に、土地上に抵当権設定をするケース等が考えられます。
本人限定郵便の送付先には建物（又は郵便物を送付するポスト等）がありませんが、事前通知の手段を取ることができるのでしょうか。


結論は事前通知制度を利用することができます

事前通知の本人限定郵便は「特例方式」というものです。
この本人限定郵便は、宛先について「転送届」が郵便局に出されていれば、転送することが可能です。
（※法務局から「転送不要」の印は押されません。）

したがって、郵便局にあらかじめ転送届を出していれば、「事前通知」が転送され、届け先の住所に届くこととなります


また、事前通知制度を使わなくても司法書士による「本人確認」制度を利用することも可能です。


このように、遺言書がある登記手続きの場合やその他の権利登記で、識別情報等を紛失していても、移転登記は可能ですのでご安心ください。

もしご不安な方がいらっしゃいましたら、お気軽に当方にお問い合わせくださいませ。

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Ｂ

時効取得による登記

いよいよクリスマスが近づいてきましたね
でも明日２３日が祝日なので、クリスマスの祝いをご家族でされる方は
多いのではないでしょうか？
クリスマス後、街の素敵なイルミネーションが取り払われてしまうと思うと
少しさみしい気がしますが、日本人にとっては大切なお正月の大イベントが待っています。
やっぱり師走は忙しいですね～
業務も年内申請の決済が立て込んでいますので、頑張ります！

さて、今日は「時効取得よる登記」を取上げてみます。
民法には時効取得という制度があります。
①他人名義の物を自分の所有として占有している状態が２０年間継続している場合、
その所有権を取得することです。
②また他人名義の物を占有し始める時に、善意でかつ過失がなかったときは１０年間で
その所有権を取得します。

時効の効力は、その起算日にさかのぼるとされ、占有を開始した時から所有者だったことになり、
原始取得と考えられています。

では所有権保存登記をすれば良いのか？
時効取得による場合でも登記実務上は売買と同じ「所有権移転登記」をします。
移転登記は登記権利者（時効による権利取得者）と義務者（登記名義人）の共同申請の形式によります。

しかし、登記義務者から協力が得られない場合が多く、共同申請することはできません。
どうしたらよいのか？
登記義務者を被告として訴訟を提起し、「登記手続きを命じる確定判決」を取得すれば
登記権利者が単独で登記申請することが可能です。

判決を得て、時効取得による登記申請をする場合の添付書類は以下のとおりです。
判決正本、確定証明書、住民票写し、固定資産評価証明書

複雑な登記案件、訴訟提起が必要な場合でもお気軽にご相談ください。
弁護士や各種専門家と提携して、依頼者へのワンストップサービスに取り組んでおります
名古屋市中区栄・中日ビル８階の『HATTORI LEGAL OFFICE』にて　↓
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マンションの共同根抵当権設定登記【名古屋で根抵当権登記】

今日は、司法書士であれば誰もが一度は考える「敷地権付き区分所有建物の共同根抵当権設定登記」について、日頃からの疑問をつれづれなるままに書きます。

敷地権付きのマンションは「共同」と登記の原因をすべきかどうかの論点。

まずはそもそもの整理として、世に多い「共同抵当権」を考えましょう。
抵当権の場合、１つの被担保債権を担保するために複数不動産を共同担保とする場合、民法の定め通り、当然に共同抵当権になり、共同担保目録がつくられます。また、登記申請における登記の目的は「抵当権設定」でよく、わざわざ「共同抵当権設定」とはしません。例えば、１０００万円を担保するために甲土地と乙土地に共同抵当権を設定した場合、甲土地と乙土地合わせて合計１０００万円までの優先弁済が受けられるということになり、甲土地から８００万円の優先弁済が受けられたとすると、乙土地から弁済を受けることができるのは２００万円までということになります。

では、「共同根抵当権」を考えましょう。
根抵当権の場合、上記抵当権と同様、共同担保（純粋共同根抵当権）とするには、登記申請上の登記目的には「共同」根抵当権とし、わざわざ「共同」と記載しなければなりません。この共同を記載し忘れた場合、抵当権の扱いとは逆に、累積的共同根抵当権の扱いとなり、優先弁済範囲がかなり異なる結果となります。
（１）純粋共同根抵当権の場合、共同抵当権同様に、１０００万円の極度額を担保するために甲土地と乙土地に共同根抵当権を設定した場合、甲土地と乙土地合わせて合計１０００万円までの優先弁済が受けられるということになり、甲土地から８００万円の優先弁済が受けられたとすると、乙土地から弁済を受けることができるのは２００万円までということになります。
（２）一方、累積式共同根抵当権の場合は、甲土地に極度額１０００万円までの担保と、さらに乙土地にも別に極度額１０００万円までの担保を設定したことになるため、債権者の担保力としてはより強いですが、設定時の登録免許税がそれぞれかかることによる費用効果面、必要性そ側面から「共同」の適否が判断されます。

では、敷地権付きマンションに共同根抵当権を設定する場合、「共同」を記載すべきでしょうか？

説はいろいろあるようですが、マンションの区分建物と敷地は別不動産と考えれば、「共同」はやはり記載すべきです。また、法的効果としても、分離処分禁止の区分建物及び敷地権に対して根抵当権を設定する金融機関の趣旨は、純粋共同根抵当権という担保力の確保が目的であるわけですから、まさに「共同」と付けるべきです。また、金融機関の契約証書にも、当然に「共同」とうたわれているわけです。さらに、質疑応答レベルで、☛42　敷地権と一体化している区分建物について，敷地権との共同根抵当権設定仮登記は受理して差し支えないと考えるが，いかがか。（※昭和47.11.25民事甲第4945号民事局長回答参照）→　敷地権に登記の効力が及ぶものとして，その仮登記を建物の登記用紙にすることはできる（この場合の登録免許税は2,000円となる）。なお，本登記したときに共同根抵当となると解される。というものがある。

一方、法務局のシステムから考えた場合は、結論が異なってきます。区分建物及び敷地権に対して「共同」根抵当権と申請した場合でも、共同担保目録は作成されません。また、敷地権付き区分建物は、ご存知のとおり「分離処分禁止」が法定されており、別々に取り扱われることがないことが明確に担保されているため、「共同」がなくても、売却換価による債権者への配当の際に、建物と敷地権の価値が分離することなく配当されることが担保されており、「共同」とする純粋共同根抵当権とするか、累積式共同根抵当権とするかの選別自体が不要となります。

よって、実体は「共同」根抵当権だが、登記システム上は、「共同」としても対応できないため、共同と記載は要求されていない。「共同」としてもしなくても登記はとおるが、共同担保目録は作成されない。その程度の落とし込みで、将来の換価配当時に問題は生じないので、それで良しというところなのでしょうか。

詳しい方がいらっしゃいましたら、どうぞご教授下さい。

地役権の登記

街では至るところで「桜」の話題が多い季節ですが
まだまだ油断は禁物　朝夜は頭が寒く、中日ビルへの出退勤時には手袋が欲しいほどです
皆さんインフルエンザには十分気をつけましょう

さて、今日は地役権の変更登記について、考えてみましょう。

登記の参考事例は

１．○番付記○号賃借権本登記及び仮登記抹消(年月日解除）
２．○番賃借権本登記及び仮登記抹消(年月日解除）
３．○番地役権変更（年月日要役地表示変更(分筆））
４．○番地役権変更（年月日混同）

という４連件の申請で考えてみましょう。

３と４の地役権に関する登記を考えた場合

３の申請は、既存の地役権設定時の内容から、その承役地不動産における要役地の地番記載が
分筆により変更しておるため、その変更登記を行なうというものですが

まずは、そもそも、当時要役地を分筆した際に、職権で登記がなされるシステムではないのかなぁ
と率直に違和感を覚えますね。
しかし、承役地における職権登記の規定はあるものの、要役地における職権登記の規定がないため
申請により変更する必要があるという結論です。

不動産登記の公示機能及び取引の安全のを考えると
本件はまさに職権による登記の規定があるべきだと感じますね。
）

そして４の登記について
この４の地役権変更登記は、要役地の所有権者と承役地の所有者が同一人となるため
年月日混同を原因として登記を行なうものですが、本来であれば「抹消」登記のところ
他にも有効な要役地が複数存在しているため、全体の「抹消」登記ではなく、地役権の一部分が
混同により削除される限りにおいては、やはり「変更」登記によるべきとの結論に至るわけです。

いろいろ論点は尽きないのですが、地役権１つとってもいろいろありそうですね。

前例のほとんどない困難な登記を担当するとき
その複雑怪奇な論点を、法務局担当者と一緒に考え、結論を導き出していく醍醐味
司法書士業務に携わる者でしかわからないワクワク感

司法書士業務の楽しさの１つがここにあるのかもしれません。


個人様の登記から、大規模な登記に至るまで
何なりとお気軽にご相談ください。

ただいま登記無料相談も行なっておりますので
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中日ビル８階の司法書士　ハットリリーガルオフィスです。

相続による１号仮登記の抹消 【豊田市で仮登記】

先日、以下のような仮登記抹消の事例を考えてみましょう。

【登記簿】　地目　畑（農地）

１番所有権　Ａ
２番所有権仮登記　Ｂ　（原因：昭和４０年１月１日交換）

【事実関係】

１．Ｂの相続発生（平成２０年１月１日死亡）
２．Ｂの法定相続人→Ｃ、Ｄ、Ｅ
３．２番仮登記に係るすべての権利義務については遺産分割協議によりＣが単独承継
４．ＡＣ間において２番仮登記に係る契約を合意解除（平成２５年１月１日合意解除）
５．平成３０年１月１日付、ＡＣ間において本件畑の贈与契約締結及び同日農地法許可おりる

上記のケースで、どのような登記申請をすべきかが問題となる。

今回のケースは、本来２番仮登記の際の交換契約が、当時１号仮登記でなされていることより
実体上の交換の効力は生じていたということとなる。
一方、平成３０年１月１日付で本件畑について贈与契約及び農地法許可がおり、贈与の効力も
同日生じていることとなる。

問題なのは、過去に交換の効力が生じているのであれば、それに即し２番仮登記の本登記を
なすべきところ、出来の悪い？行政書士が何も考えずに過去の交換とはまったく異なる原因（贈与）
により、別途農地法の許可を取得し、当方に登記を依頼してきたところに立ちの悪さがある。
いわゆる二重譲渡の状態となってしまっているのである。

さて、どのような登記申請を行っていくべきでしょう。

１．２番仮登記の相続による移転仮登記（原因：平成２０年１月１日相続）
　　※３番に本登記がうたれます。
　　※申請人　相続人Ｃ

２．２番及び３番仮登記抹消（原因：平成２５年１月１日合意解除）
　　※一括申請できます。
　　※権利者Ａ　義務者Ｃ

３．所有権移転登記（原因：平成３０年１月１日贈与）
　　※権利者Ｃ　義務者Ａ

これで余分な仮登記も抹消され、本来的な名義状態にすることができることとなります。

登記申請のことなら
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算出の難しい登録免許税

日々、寒暖の差が激しくて風邪をひく方も増えてきました。
小学生の息子もコンコンと長い咳が続いています

さて、納付する登録免許税の算出についてですが
難しいケースがいろいろあります。

登録免許税は固定資産税の評価証明書に記載された
不動産の評価額に一定税率を乗じて算出します。

通常、評価証明書の不動産の表示（所在地や地積や床面積）は
登記簿上の住所と一致しているのですが、時々異なっている場合があります。
例えば建物の場合、内寸と実測の寸法違いのためにピッタリ一致しておらず、
１０平米未満の誤差などは、許容の範囲ですが

例えば、山間部での昭和初期の古い農家住宅で、評価証明書では所在地や家屋番号は
合致しておるのですが、主たる居宅部分の広さは相当平米数の相違があるような場合、
附属建物も合致しないし、それぞれの床面積をどれをどう足しても登記簿上の物件の表示に
ならないようなケースはどうするのでしょう。

その一つの解決方法に
不動産所在地の役所で把握している課税対象の建物図面を入手して対応するというもの。
法務局にある公図と照らして未登記の附属建物があるかもしれないので照合しながら
解決を図るという考えから来るものです。

また、役所で家屋台帳図面の閲覧請求をし、図面を取得する方法もあります。
役所では、建物が古くなり増改築等された際に、所有者が登記を変更しないため、
登記上は古い表示のままに残っているケースがあるということを聞いたことがあります。
役所は課税対象物件を把握するために実測による全棟調査の数字を採用する。
とも聞いたことがあります。

最終的には図面と役所の話を持って法務局に行き、登記官の判断で
登録免許税を算出していくことになるのでしょう。

HLOはお客様の一つ一つのご相談をしっかり丁寧にお手伝い致します。

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抵当権での被担保債権の範囲 【名古屋市千種区・名東区で不動産登記】

　抵当不動産に複数の抵当権が設定されていた場合、抵当権が実行されると第１順位、第２順位、第３順位……といった順番で抵当権者は売掛代金から弁済を受けることになります。

　それでは、もしも第１順位の抵当権の被担保債権が利息や損害金でパンパンに膨らんでおり、それらがすべて抵当権の被担保債権に組み込まれていたと仮定すると、後順位の抵当権者の弁済額はどうなるでしょうか。先順位に抵当権者がいることは承知の上の後順位抵当権者ですが、これでは十分な弁済を受けることができない可能性があります。

　民法375条では、抵当権者は利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後2年分についてのみ抵当権を行使できると定められています。これは抵当権者と第三者(後順位抵当権者など)との利益を調和させる趣旨であり、債務額が予想外に増額して第三者に不足な損害を被らせるということを防ぐために規定されています。

　なお、この規定は抵当権者の優先弁済の範囲の問題であるので、抵当権者は抵当権設定者・債務者に対しては利息や損害金を含む全債権を請求することができます。

名古屋市千種区・名東区で不動産登記のご相談なら
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任意売却登記と差押登記抹消 【名古屋市中村区で任意売却登記】

名古屋で任意売却・不動産決済なら名古屋栄の中日ビル８階にある
司法書士ハットリリーガルオフィス・登記あんしんセンターです。

本日は、「任意売却・不動産決済（売買登記）」についてご紹介しましょう。

【事例】
不動産の所有者が破産手続き中であり、債権者の一部が競売申立てを行っているため
差押えの登記が既にされて、競売手続きが進行している状況。
　
決済日前までに多くのケースは差押え登記を抹消しておくのですが
決済同日に差押え登記も抹消していくというケースもあります。

このような場合、いろいろな注意点が生じることとなります。
　
二重売買などの詐欺ではないか要注意です。
特に得体の知れない債権者が関わっている場合などは要注意ですね。

仮差押えなどしそうな他の債権者の動向に要注意です。
決済当日になって仮差押え登記がされているなんてことにもなりかねませんので。
　
競売の進捗状況に要注意です。
買受人が付いているとその者の同意書も付けて競売の取下げをする必要があるため念のため進捗状況を確認いたしましょう。
　　
差押え登記同時抹消によるリスクを一応顧客に伝えましょう。
当日の競売取下書の提出スケジュールとそれによる時間的リスク、万一取下されなかった場合の対応方法、登記が嘱託でされることの説明などしておくとより最善でしょう。
　
通例では、通常決済と同様に解散後、競売取下債権者のご担当者様にだけは、そのまま地方裁判所に向かっていただき取下書を提出していただき、無事一安心、となることが多いですね。
　
　
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【愛知県名古屋で町内会、認可地縁団体名義の不動産登記】 登記相談

本日は町内会（認可地縁団体）名義とする不動産登記サポートについてご紹介します
　
町内会はそもそも「法人格なき社団」に位置してきたため
これまでの登記制度上、町内会長の個人名義などによる登記しか認められてきませんでしたが
法改正により、認可地縁団体としての認可を受けた町内会においては
その不動産名義を「○○町内会」とすることが出来るようになりました
　
ここで起こる大きな問題が２点
　
１点目　：　昔～し町内会長個人名義で登記をしたのだが、お亡くなりになっており、そのまま放置されてきた場合／いわゆる「ほったらかし」状態の中で、その名義人が亡くなってしまっている場合の対応方法の問題
　
２点目　：　不動産名義変更を行う際に必要となる登録免許税の問題
　
１点目について
亡町内会長の相続人全員の協力（義務）が必要となるわけですが、相続が複数かつ何代かにわたり起こっている場合は相続人が日本全国津々浦々にわたり存在するケースも多いため大変です。
いきなり連絡を受けた相続人からすれば「何のこっちゃ」なわけです。
そこで、登記に協力する義務があることを「わかりやすく」ご説明差し上げる必要があり、また、中には非協力的な方もいる場合は、十分なケアが必要となるわけです。
そこに専門家のノウハウが必要となるわけです。　
　
２点目について
例えば、名義上の町内会長Ａさんが亡くなり、実際には次の町内会長にＢさんがなっており、その町内会長Ｂさんが町内会を認可地縁団体とする認定を受けた場合
①　Ａ名義→Ｂ名義とする所有権移転登記
②　Ｂ名義→町内会(認可地縁団体）名義とする所有権移転登記
とする２つの登記が必要となるわけです。
その際の登録免許税は１件につき固定資産税評価額の２％ずつ課税されます。
　
教訓１
　
日本全国には相当数の町内会が存在しています。
その中の一部の町内会においては、不動産という大きな価値物を所有してきたようななケースも多いことでしょう。
また当時、町内会長個人名義で不動産の名義をつけた町内会においては、その次の町内会長等へ名義変更については費用対効果が悪いため、放置されていることも多く見受けられます。
また、代代わりした町内会長において、その過去の負担をクリアにしようという気持ちになかなかなれないまま、さらに放置状態が続いているという状態が見受けられます。
ご自身たちの代で、過去の負担をすべてクリアにし、次の代、地域のために貢献していこうという、非常にすばらしい方々もいらっしゃいます
　
教訓２
　
いずれにせよ、不動産登記において、相続が発生した際に、直ぐには必要ないからといって放置しておくことは長い将来致命傷になりかねません。
特に、このようなケースにおいては、代替わりしたご子息にとっては「なんのこっちゃ！」ふっとわいてきた話なわけです。
やぶからぼうに「協力せよ」では、すべての相続人が快く協力してくれることはごく稀といえます。
そこにも専門家のノウハウがあるわけです。
　
　
愛知県、名古屋で難しい登記、町内会、認可地縁団体への名義変更のことなら
愛知県名古屋の司法書士ハットリリーガルオフィスにお任せ下さい
認可地縁団体に関する名義変更については日本全国対応しています
　
まずはお気軽にご相談下さい。　
　
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