相続による１号仮登記の抹消 【豊田市で仮登記】

先日、以下のような仮登記抹消の事例を考えてみましょう。

【登記簿】　地目　畑（農地）

１番所有権　Ａ
２番所有権仮登記　Ｂ　（原因：昭和４０年１月１日交換）

【事実関係】

１．Ｂの相続発生（平成２０年１月１日死亡）
２．Ｂの法定相続人→Ｃ、Ｄ、Ｅ
３．２番仮登記に係るすべての権利義務については遺産分割協議によりＣが単独承継
４．ＡＣ間において２番仮登記に係る契約を合意解除（平成２５年１月１日合意解除）
５．平成３０年１月１日付、ＡＣ間において本件畑の贈与契約締結及び同日農地法許可おりる

上記のケースで、どのような登記申請をすべきかが問題となる。

今回のケースは、本来２番仮登記の際の交換契約が、当時１号仮登記でなされていることより
実体上の交換の効力は生じていたということとなる。
一方、平成３０年１月１日付で本件畑について贈与契約及び農地法許可がおり、贈与の効力も
同日生じていることとなる。

問題なのは、過去に交換の効力が生じているのであれば、それに即し２番仮登記の本登記を
なすべきところ、出来の悪い？行政書士が何も考えずに過去の交換とはまったく異なる原因（贈与）
により、別途農地法の許可を取得し、当方に登記を依頼してきたところに立ちの悪さがある。
いわゆる二重譲渡の状態となってしまっているのである。

さて、どのような登記申請を行っていくべきでしょう。

１．２番仮登記の相続による移転仮登記（原因：平成２０年１月１日相続）
　　※３番に本登記がうたれます。
　　※申請人　相続人Ｃ

２．２番及び３番仮登記抹消（原因：平成２５年１月１日合意解除）
　　※一括申請できます。
　　※権利者Ａ　義務者Ｃ

３．所有権移転登記（原因：平成３０年１月１日贈与）
　　※権利者Ｃ　義務者Ａ

これで余分な仮登記も抹消され、本来的な名義状態にすることができることとなります。

登記申請のことなら
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算出の難しい登録免許税

日々、寒暖の差が激しくて風邪をひく方も増えてきました。
小学生の息子もコンコンと長い咳が続いています

さて、納付する登録免許税の算出についてですが
難しいケースがいろいろあります。

登録免許税は固定資産税の評価証明書に記載された
不動産の評価額に一定税率を乗じて算出します。

通常、評価証明書の不動産の表示（所在地や地積や床面積）は
登記簿上の住所と一致しているのですが、時々異なっている場合があります。
例えば建物の場合、内寸と実測の寸法違いのためにピッタリ一致しておらず、
１０平米未満の誤差などは、許容の範囲ですが

例えば、山間部での昭和初期の古い農家住宅で、評価証明書では所在地や家屋番号は
合致しておるのですが、主たる居宅部分の広さは相当平米数の相違があるような場合、
附属建物も合致しないし、それぞれの床面積をどれをどう足しても登記簿上の物件の表示に
ならないようなケースはどうするのでしょう。

その一つの解決方法に
不動産所在地の役所で把握している課税対象の建物図面を入手して対応するというもの。
法務局にある公図と照らして未登記の附属建物があるかもしれないので照合しながら
解決を図るという考えから来るものです。

また、役所で家屋台帳図面の閲覧請求をし、図面を取得する方法もあります。
役所では、建物が古くなり増改築等された際に、所有者が登記を変更しないため、
登記上は古い表示のままに残っているケースがあるということを聞いたことがあります。
役所は課税対象物件を把握するために実測による全棟調査の数字を採用する。
とも聞いたことがあります。

最終的には図面と役所の話を持って法務局に行き、登記官の判断で
登録免許税を算出していくことになるのでしょう。

HLOはお客様の一つ一つのご相談をしっかり丁寧にお手伝い致します。

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抵当権での被担保債権の範囲 【名古屋市千種区・名東区で不動産登記】

　抵当不動産に複数の抵当権が設定されていた場合、抵当権が実行されると第１順位、第２順位、第３順位……といった順番で抵当権者は売掛代金から弁済を受けることになります。

　それでは、もしも第１順位の抵当権の被担保債権が利息や損害金でパンパンに膨らんでおり、それらがすべて抵当権の被担保債権に組み込まれていたと仮定すると、後順位の抵当権者の弁済額はどうなるでしょうか。先順位に抵当権者がいることは承知の上の後順位抵当権者ですが、これでは十分な弁済を受けることができない可能性があります。

　民法375条では、抵当権者は利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後2年分についてのみ抵当権を行使できると定められています。これは抵当権者と第三者(後順位抵当権者など)との利益を調和させる趣旨であり、債務額が予想外に増額して第三者に不足な損害を被らせるということを防ぐために規定されています。

　なお、この規定は抵当権者の優先弁済の範囲の問題であるので、抵当権者は抵当権設定者・債務者に対しては利息や損害金を含む全債権を請求することができます。

名古屋市千種区・名東区で不動産登記のご相談なら
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生後２か月の娘を母親が殺害、児童虐待【春日井市の離婚相談】

生後２か月の乳幼児を３６歳の母親が殺害するという事件が東京都葛飾区であったそうです。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140519-00050130-yom-soci

１歳４カ月の子供をもつ親として、このニュースを聞き流すことはできませんでしたし
とても悲しい気持ちになりました
関係者の皆様におかれましては、心からお悔やみ申し上げます。

ニュースを読み進めるにつれ、その詳細や背景にあるものが推測でき、見えてくるわけですが
今回起こってしまった事件は、次のような要素から起こるべくして起きてしまったのではないか
と感じました。

育児疲れ
これは、イクメンという言葉が独り歩きしている今日ですが、私も含め、本当のところ女性が連日連夜（深夜も何度となく夜泣きで叩き起こされ、授乳を繰り返し、養分を吸い取られるような過酷な毎日）乳幼児の世話をせざるをえず、心身ともに慢性的に疲弊すること当然、周りの強力なサポートなしには間違いなくおかしくなりそうな過酷な実情があることを理解できている男性（お父さん）がどのくらいいるでしょう。
「ある程度理解しているつもり」が多数で、本当のところ理解できている父親がどれくらいいるでしょう。

　
母親がやや高齢であること
育児は体力勝負でもあるので、１０代２０代ならまだしも、３０代半ばを過ぎた母親が、生後２カ月の乳幼児を夜通し毎日世話をし、慢性的寝不足（ホルモンバランスも変わるそうです。）
http://www.hattori-legal-office.info/%E3%82%B3%E3%83%A9%E3%83%A0/#post-1494
さらに家事や日常業務まで要求されているのであれば、あまりにも過酷で、ほおっておけばおかしくなって当然と感じます。

父親の理解とサポートが大切
この事件において、父親のサポートが不十分であったのではということを言っているわけではありません。
一般論として（私も含めてですが）、父親がどれくらい母親の負担状況を理解し、具体的にサポート役を果たせているかは、非常に重要なことです。父親には父親としての「お金を稼ぐ」という役割もあるわけですが、今日の育児は、３０年前と比べても、置かれている社会背景や経済情勢も異なっており、男は稼いで女は育児という価値観では、明らかにバランスを崩しやすい時代になっています。
　
母親の父母(子供の祖父母）のサポートが大切
この事件において、祖父母のサポートが不十分であったのではということを言っているわけではありません。
一般論として、母親側の父母（祖父母）のサポートがあるないで、母親の負担（体だけでなく心も）は相当違ってくるはずです。
また、今日の傾向として、昔は幼児の世話をしたことがある祖父母でも、年齢を重ねるにつれ、当時の詳細は密にはおぼえていなかったり、情報の乏しい時代の育児経験が、今日の育児と必ずしもマッチしないことがあったりと、祖父母のサポートが必ずしも母親にとって最適な設定になっていないことも実は多いかもしれません。

その他
①殺害は夜中の１時頃に起こっている。
②この母親のご家族には、他に小学生のご長男とご長女がおり、子供は計３人いらっしゃり、育児負担は相当あったと推認できること。
③殺害理由に「生後２ヶ月の子に脳の障害がありそうなことにとらわれ、将来を不安視し犯行におよんだと自供されていること
など

あくまで、メディアを通しての情報だけですから、もっと根深い、もっと本質的な見えない部分があるのかもしれません。

今回の事件に限ったことではなく、いわゆる育児疲れからくる、母親の判断能力の低下や、ちょっとした判断ミスは、他人事ではなく、どのご家庭もが潜在的に抱えているリスクです。

母親は常に、父親や祖父母が思っている以上に、心身ともに疲弊しているもの
父親は仕事も大切ですが、出来る限り、思いやりの気持ちを持って母親に接することが大切
また、具体的かつ計画的・安定した育児サポート、家事サポートを実践することが大切です。
　
夫婦円満、家庭円満の秘訣の１つはそこにあるかもしれません。

　
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相続放棄の取消

昨日の台風は風の被害より雨量がすごかったですね
マンションの側溝に流れ込む水も道路に今でもあふれ出しそうで、冷や冷やしました。
今日は嘘のように午後から晴れ、明日は地域の夏祭りもあるので楽しみです

さて、近年「相続放棄」の依頼は増加傾向にありますが、
一度行った相続放棄を取消したい場合はどうするのでしょうか。

まず、相続放棄は被相続人の借金や親族間でかかわりを持ちたくない等の理由で
相続人が家庭裁判所に申述、受理されて効力が生じます。

一度した相続放棄を取消しできるのか？
相続財産の調査不足で借金が多いと思ったら、じつはプラスの財産の方が多かったという場合でも
他の相続人に迷惑がかかるため、通常は認められていません。

しかし、ケースによっては、例えば、長年離れて暮らしていた親の相続を考えた場合、
面倒をみていた側の子供からの連絡で、親には財産はなく借金だけと騙されたとします。
そのように強制的に放棄するように誘導され、相続放棄の手続きをしてしまうといった悪質なものもあるかもしれません。

こんな時、親には預金や不動産もあることがわかるようであれば、
取消手続きをとることも可能です。

詐欺・脅迫による相続放棄であることは明白であれば、
１~２週間程度を目安に裁判所から取消しの申述が受理されます。

このようなケースであれば、相続放棄を取り消した後に、また子供同士で話し合いをしなければならず、
話し合いをまとめ上げるのは一般的に至難の業と言えそうです


相続や相続放棄に関してのご相談なら
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司法書士試験お疲れ様でした！【名古屋で生前贈与、法律相談】

名古屋のお客様へ生前贈与、法律相談についてのご案内です。
名古屋の生前贈与、法律相談なら、名古屋栄中日ビル８階の相続あんしんセンターです。

先日、７月５日日曜日には司法書士の資格試験がありました

受験された方、受験する方を応援する立場である方、
ひとまずはお疲れさまでした。

色々と感ずるところはあるとは思いますが、
ひとつの区切りとして考えましょう。

法務省の発表によりますと、
今年の出願者数は２万２０００人弱と
前年比約１１％も出願者数が減少しているとのことです。

平成２２年よりほぼ毎年５％以上の減少をしている中で
平成２６年、２７年と１０％台の減少をしております。

もともとがマイナーな資格ということもありますが、
現状は目指す人の総量は減っているということですね。

法律に携わる人員が増えることは社会にとっても有益であると思うので、
ぜひとも活性化させていけるように見守りたいですね。

その他にも、法律問題に関しまして、
もし、ご不明な点がありましたら、お気軽に専門家までご相談下さい。

料金、費用について詳しくはコチラ↓
http://www.hattori-legal-office.net/cat3453/#no01

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韓国籍の親権者の代理権限証書

先日、相続の勉強会において少し込み入った相続事例を勉強いたしました。
被相続人が亡くなったのは昭和３０年。
相続は兄弟相続で第３次まで発生、相続人は２０名になっている状況

調査の中で甥で相続人の一人となる方は既に亡くなっており、
韓国籍の女性との間に認知した未成年の子どもがいる。
その子は日本国籍を取得しており（戸籍がある）、母親は未婚なため日本国籍を持っていない
が日本に居住していた状況。

枝分かれした相続人の実印を集めるため、ある程度の代償金を支払うことを条件に、相続人の全員に納得し協議を整えることが定石の方法だが、
未成年であるの子にも相続人の一人として遺産分割協議書に署名押印してもらう必要があるケース。
未成年者は単独で法律行為ができないので、法定代理人（親権者）が署名押印しますが、
日本人の親であれば、代理権限証書として、親子関係のわかる現在戸籍（３ヶ月以内）を添付することとなります。

日本国籍をもたない親権者の代理権限証書はさてさてどうするか？

韓国にも２００８年に戸籍制度から移行した「家族関係登録簿」という情報資料があり、
親子関係が記載された「家族関係証明書」があります。
２００８年時点で、未成年者の子はすでに日本国籍を取得し、母親の韓国戸籍から除籍されており、
家族関係証明書には記載されていない可能性が高いという状況設定。

法務局には何を添付すべきなのか。
以下を代理権限証書として添付することでOKでしょう。
・出生届の記載事項証明書
・子どもの現在戸籍
・親の住民票

長年放置されて複雑になってしまった相続手続きというものは大変です。
上記事例と類似レベルの複雑な相続のお手伝いもお任せ下さい。

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成年後見人の辞任許可申立

６月に入り、青梅が一斉に八百屋さんやスーパーの店頭に並びました。
青梅を見ると、なんだかわくわくします
今年は数年ぶりに梅酒ブランデーと梅シロップの仕込みをしました。
２～３ヶ月後が楽しみです。ブランデーは１年以上熟成させた方が美味しいそうですが、
それまで待てるかな？

さて、最近予測できるリスクとして、成年後見人をされている方が高齢となり、後見人自身も高齢で健康に不安を感じるため、成年後見人を変更したいという事例が増えていくように感じます。

成年後見人は選任に際し、成年被後見人を後見するという職務を負うことを承諾して就任していますので、成年後見人の自由な意思で辞任することはできません。
しかし、正当な事由があるときは家庭裁判所の許可を得て、辞任することができます。
高齢も正当事由に該当し、辞任原因となります。

手続きとしては、管轄の家庭裁判所に「成年後見人の辞任許可申立て」を行います。
もし、申立人が辞任することで成年後見人が欠員してしまう時は、
「成年後見人選任申立て」を同時に行い、新たに成年後見人を選任してもらいます。

成年後見人には親族がなることができますが、第三者がなることもできますので、
その場合は、裁判所により専門職の者を選任して頂くことになります。

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調停調書による相続登記

今年のＧＷはお天気の良い日が多く、お出かけ日和でしたね
我が家では、京都に行ってきました。
駅前でレンタサイクルして京都の街並みや鴨川沿いを探索。
老舗のお醤油屋さんや和菓子屋さん、おしゃれなパン屋さんを見つけて買い物したり、金閣寺や南禅寺を訪れました

さて、今日は次のようなs事例を考えてみましょう。
遺産分割調停により、分割内容が整ったお客さまの相続登記。

被相続人が亡くなり，その遺産の分割について相続人の間で話合いがつかない場合に
家庭裁判所に申立て、調停手続きを利用し、遺産分割することができます。
調停手続では，裁判官や調停委員が当事者双方から事情を聴いたり，
遺産について鑑定を行うなどして事情をよく把握したうえで，
解決案を提示したり，必要な助言をし，合意を目指し話合いが進められます。
当事者全員の合意が得られれば、調停調書が作成されます。

登記申請手続きでは、調停調書に遺産分割内容が記載されていますので、
その内容に基づき申請を行います。

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市区町村長による成年後見申請の増加

早いもので新学期が始まり１カ月近く経ちました
息子は中学校に入学し、野球部に入部しました。
１年生なのであまりボールにも触らせてもらえず、毎日外周２０周のランニングをして
へとへとになって帰ってきます。
朝練もあるため大変ですが、弱音を吐かず、前向きに頑張っている息子をみて、
私も仕事にプライベート？に頑張らなくては！と思います

さて、先日の新聞記事。
「市区町村長による成年後見申請２．３倍に増加」

成年後見制度とは認知症や知的障害、精神障害などで判断力が不十分になった人を
支援する制度で、この５年間で市区町村長による成年後見申請が急増しているそうです。
申立ては基本的に親族が行いますが、親族がみつからなかったり、協力を得られない場合に
市区町村長が代わって家裁に申立てができます。

増加の背景には身寄りのない認知症高齢者の増加や、自治体が親族に申立てを
促しても拒まれるケースが増えていることがあります。
超高齢化社会になる日本。
今後、孤立する認知症高齢者も増え、その支援が大きな課題となります。

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